Condomínio edilício na Reforma Tributária

A disciplina dos condomínios edilícios no IBS e na CBS tornou-se significativamente mais sofisticada após a Lei Complementar nº 214/2025, as alterações da LC nº 227/2026 e a publicação dos Regulamentos do IBS e da CBS.

Embora a mensagem central permaneça a de que o condomínio edilício, em regra, não é contribuinte, a combinação entre as regras de sujeição passiva, cadastro, documento fiscal, importações, créditos e opção pelo regime regular cria um sistema muito mais complexo do que o existente hoje.

O ponto mais importante é compreender que a expressão “não contribuinte” não significa ausência de obrigações ou irrelevância tributária.

O condomínio continua inserido no sistema do IBS/CBS, podendo assumir a posição de importador, contribuinte optante, tomador de operações geradoras de crédito para terceiros e sujeito a diversas obrigações cadastrais e documentais.

Na Reforma Tributária, dizer que o condomínio edilício não é contribuinte não significa dizer que ele está fora do sistema do IBS e da CBS.

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Regra geral

O condomínio edilício figura expressamente entre as entidades que não são contribuintes da CBS e do IBS, nos termos do art. 25, caput, I, dos Regulamentos da CBS e do IBS, que reproduzem o art. 26 da LC nº 214/2025.

A opção legislativa decorre do reconhecimento de que o condomínio não exerce, normalmente, atividade empresarial destinada à obtenção de lucro.

Sua finalidade é a administração dos interesses comuns dos condôminos e a manutenção das áreas comuns.

Por essa razão, as contribuições ordinárias e extraordinárias destinadas ao custeio da estrutura condominial não sofrem incidência automática de IBS e CBS.

Entretanto, a mesma legislação que o exclui do conceito de contribuinte também o enquadra como entidade sem personalidade jurídica abrangida pelo conceito de fornecedor para fins operacionais do sistema.

Os Regulamentos incluem expressamente os condomínios entre as entidades sem personalidade jurídica alcançadas pela disciplina tributária geral.

Esse detalhe aparentemente técnico possui relevância prática: mesmo quando não sujeito à incidência, o condomínio permanece visível para o sistema fiscal e pode ser alcançado por obrigações cadastrais, documentais e de fiscalização.

A exceção mais importante: importação de bens e serviços

A principal exceção à regra da não sujeição ocorre na importação.

A Constituição Federal determina que IBS e CBS incidem sobre importações de bens e serviços.

Os Regulamentos também classificam expressamente o importador como contribuinte.

Assim, sempre que um condomínio contratar diretamente fornecedor estrangeiro para:

• software;
• SaaS;
• licenciamento de programas;
• armazenamento em nuvem;
• consultoria internacional;
• serviços de suporte remoto;
• serviços digitais prestados do exterior;

haverá incidência de IBS e CBS na importação.

Na prática, muitos condomínios que jamais se viram como sujeitos passivos passarão a precisar monitorar contratos internacionais celebrados por administradoras, síndicos ou conselhos de administração.

Esse é um dos pontos de maior risco de conformidade da nova tributação.

Contratações internacionais feitas por condomínios podem gerar incidência de IBS e CBS na importação, mesmo quando o condomínio não seja contribuinte na regra geral.

Os três regimes possíveis

Após a alteração promovida pela LC nº 227/2026, o regime dos condomínios passou a admitir três situações distintas.

Cenário 1: não optante com taxas condominiais iguais ou superiores a 80% da receita total

Nesse caso, o condomínio permanece fora da condição de contribuinte.

Não há incidência de IBS/CBS sobre suas receitas internas, ressalvada a hipótese de importação.

Também não existe direito à apropriação de créditos na sistemática normal da não cumulatividade.

Cenário 2: não optante com taxas condominiais inferiores a 80% da receita total

Aqui surge a primeira grande mudança prática.

Quando menos de 80% da receita total do condomínio corresponder às cobranças efetuadas dos condôminos, a entidade passa a sujeitar-se ao IBS/CBS relativamente às operações com bens e serviços que realizar.

Esse cenário é especialmente comum em:

• condomínios corporativos;
• shopping centers;
• complexos empresariais;
• condomínios logísticos;
• empreendimentos com exploração econômica intensa de áreas comuns.

Nessa hipótese, o crédito é proporcional, observando-se a relação:

Receitas tributadas ÷ Receita total do condomínio.

Cenário 3: condomínio optante pelo regime regular

O condomínio pode optar pelo regime regular.

Ao fazê-lo, passa a ser tratado como contribuinte do sistema normal de apuração.

O efeito é amplo.

A tributação passa a alcançar:

• cotas condominiais ordinárias;
• cotas extraordinárias;
• cobranças acessórias;
• receitas provenientes de terceiros;
• receitas comerciais;
• valores cobrados de ocupantes e usuários.

Como contrapartida, os créditos passam a ser apropriados pelas regras integrais do regime regular.

A decisão, contudo, possui consequências econômicas expressivas e não pode ser encarada como mera formalidade cadastral.

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O gatilho dos 80%: principal ponto de monitoramento

O legislador utilizou a expressão “menos de 80%”.

Isso significa que:

• 79,99% gera incidência;
• 80% exatos mantêm a não sujeição;
• valores superiores a 80% também preservam o regime favorecido.

O detalhe é relevante porque demonstra que o limite opera como verdadeiro gatilho fiscal.

O problema é que a legislação ainda não definiu:

• período mensal;
• período trimestral;
• período anual;
• média móvel.

Não existe regra regulamentar expressa disciplinando essa aferição.

Enquanto não houver regulamentação complementar, a prática mais prudente consiste em monitorar simultaneamente:

• resultado mensal;
• acumulado anual;
• histórico das receitas.

O percentual de 80% deve ser tratado como indicador permanente de monitoramento, e não como um dado eventual de fechamento.

O que deve entrar nessa conta?

A verdadeira dificuldade não está no percentual.

Está na definição da receita total.

Para fins de governança tributária, recomenda-se segregação permanente de:

• cotas ordinárias;
• cotas extraordinárias;
• fundo de reserva;
• multas;
• juros;
• receitas financeiras;
• receitas de locação;
• publicidade;
• cessão de áreas comuns;
• antenas;
• exploração de estacionamentos;
• receitas de eventos;
• valores recebidos de terceiros.

Isso porque os Regulamentos exigem a separação de operações sujeitas a tratamentos tributários distintos.

Sem essa segregação, aumenta significativamente o risco de erro na aferição do limite de 80%.

Dois percentuais diferentes que não podem ser confundidos

Um equívoco comum será tratar o percentual de 80% como se fosse igual ao percentual de crédito.

Não é.

Existem dois cálculos distintos:

Percentual de enquadramento

Receitas dos condôminos ÷ Receita total.

Percentual de crédito

Receitas tributadas ÷ Receita total.

Os numeradores são diferentes.

Consequentemente, um condomínio pode permanecer fora da incidência e, ao mesmo tempo, ter composição econômica capaz de alterar substancialmente a lógica de aproveitamento de créditos caso venha a tornar-se contribuinte.

O percentual de enquadramento define a sujeição. O percentual de crédito define a apropriação. Confundir os dois cálculos pode gerar distorções relevantes.

A opção pelo regime regular não é parcial

Não existe escolha seletiva.

O condomínio não poderá tributar apenas:

• publicidade;
• aluguel de rooftop;
• cessão de antenas;
• estacionamento.

E manter as cotas comuns fora do regime.

Uma vez exercida a opção, a sujeição alcança a totalidade das cobranças abrangidas pelas regras do regime regular.

Além disso, a permanência mínima é de doze meses.

A renúncia somente produz efeitos a partir do exercício seguinte, conforme a disciplina regulamentar.

Cadastro, DTE e obrigações acessórias

Um dos maiores equívocos é imaginar que a condição de não contribuinte elimina deveres formais.

Não elimina.

O condomínio continua inserido na arquitetura cadastral do IBS/CBS.

Por isso, devem receber atenção:

• cadastro com identificação única;
• domicílio tributário eletrônico;
• controles de documentação fiscal;
• eventual emissão de documentos fiscais quando exigida.

Na prática, o sistema foi desenhado para permitir que a administração tributária acompanhe a movimentação econômica dos condomínios mesmo quando não estejam sujeitos à incidência plena.

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Energia elétrica: uma restrição pouco comentada

Os Regulamentos criaram tratamento específico para a compensação de energia elétrica.

A exclusão da base de cálculo da energia compensada não se aplica às modalidades de:

• geração compartilhada por condomínio edilício;
• geração compartilhada por condomínio civil;
• empreendimentos com múltiplas unidades consumidoras.

Assim, condomínios que utilizem estruturas coletivas de geração distribuída devem avaliar cuidadosamente seus modelos de compensação energética.

Locação e despesas condominiais

Os Regulamentos preservam a lógica segundo a qual as despesas condominiais suportadas pelo locatário não integram automaticamente a base tributável da locação imobiliária, desde que observados os requisitos documentais aplicáveis.

Além disso, a disciplina geral da base de cálculo exclui valores pagos por conta e ordem de terceiros quando a documentação estiver emitida em nome do efetivo adquirente.

A qualidade da documentação será, portanto, determinante.

Quem fica com o crédito?

O sistema do IBS/CBS está estruturado sobre a figura do adquirente identificado.

Por isso, o crédito acompanha quem constar corretamente na documentação fiscal, e não necessariamente quem suportar economicamente o pagamento.

Esse aspecto será especialmente relevante em:

• locações comerciais;
• centros empresariais;
• estruturas built-to-suit;
• rateios entre proprietário e ocupante.

O mesmo crédito não poderá ser utilizado simultaneamente por duas pessoas.

No IBS e na CBS, a documentação fiscal correta será decisiva para definir quem poderá aproveitar o crédito.

Condomínios residenciais e comerciais: decisões econômicas diferentes

Nos condomínios residenciais, a situação tende a ser simples.

Os condôminos normalmente são consumidores finais.

Logo, eventual IBS/CBS destacado na cota costuma representar custo definitivo.

Nos condomínios comerciais, porém, o cenário pode mudar.

Empresas enquadradas no regime regular poderão potencialmente aproveitar créditos decorrentes das cobranças realizadas pelo condomínio optante.

Por essa razão, a opção pelo regime regular deixa de ser mera decisão tributária e passa a envolver:

• estrutura financeira;
• perfil dos ocupantes;
• volume de obras;
• intensidade das aquisições tributadas;
• potencial de recuperação de créditos.

A grande incerteza ainda não resolvida

Permanece uma questão aberta.

Caso o condomínio opte pelo regime regular, não está definido de forma expressa se a cobrança da cota condominial poderá ser enquadrada como serviço de administração de bem imóvel dentro do regime específico imobiliário.

A dúvida é relevante porque pode impactar:

• alíquota aplicável;
• momento do fato gerador;
• cálculo financeiro das cotas;
• fluxo de caixa do condomínio.

Existem fundamentos jurídicos para as duas interpretações e o tema ainda depende de harmonização administrativa, regulamentação complementar ou manifestação formal das autoridades fiscais.

Condomínios edilícios no IBS e na CBS: conclusão

A ideia de que o condomínio edilício ficou “fora” da Reforma Tributária é incorreta.

A realidade criada pela LC nº 214/2025, pela LC nº 227/2026 e pelos Regulamentos do IBS e da CBS é mais sofisticada: o condomínio continua, em regra, não contribuinte, mas passa a integrar uma rede de controles envolvendo cadastro, monitoramento de receitas, importações, documentação fiscal, créditos, energia, locações e eventual opção pelo regime regular.

O verdadeiro desafio deixa de ser apenas a incidência do tributo e passa a ser a gestão permanente das receitas, dos documentos e dos indicadores que determinam quando um condomínio continuará fora do campo de incidência e quando ingressará, integralmente, no regime normal do IBS e da CBS.

Como o CVA pode apoiar?

O CVA auxilia condomínios, administradoras, incorporadoras, proprietários e empreendimentos comerciais na análise dos impactos da Reforma Tributária sobre o IBS e a CBS.

A atuação pode envolver diagnóstico das receitas, avaliação do enquadramento no limite de 80%, análise da opção pelo regime regular, revisão de contratos, segregação de receitas, mapeamento de créditos, avaliação de importações, revisão documental e orientação sobre governança fiscal.

Se o condomínio possui receitas comerciais, locações, exploração de áreas comuns, contratos com fornecedores estrangeiros ou dúvidas sobre o regime regular, este é o momento de revisar a estrutura antes que a nova lógica tributária produza efeitos no caixa e na gestão.