Base de Cálculo do ITBI: Entenda as novas regras do STJ e como evitar cobranças indevidas
A aquisição de imóveis por empresas vai além de uma simples transação patrimonial: é uma decisão estratégica que envolve riscos tributários significativos.
Um deles é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo municipal cujo cálculo frequentemente gera disputas entre contribuintes e o Fisco. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu teses que impactam diretamente a forma como municípios devem calcular esse imposto. Neste artigo, explicamos as mudanças, seus efeitos práticos e como sua empresa pode se proteger de cobranças abusivas.
1. Base de cálculo do ITBI: Por que o valor venal do IPTU não vale mais?
O que diz a lei?
O Código Tributário Nacional (CTN), em seu art. 38, determina que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real do imóvel em condições normais de mercado. Por anos, porém, muitos municípios ignoraram essa regra e vincularam o ITBI ao valor venal do IPTU – um índice genérico, calculado por estimativas massificadas (como plantas de valores municipais).
O que mudou com o STJ?
A Primeira Seção do STJ, ao julgar o Tema 1.113 de Recurso Repetitivo, deixou claro que:
- Valor de mercado ≠ valor venal do IPTU: O valor venal é uma média simplificada para cobrança anual do IPTU, enquanto o ITBI deve refletir o preço efetivamente pago na transação.
Por que isso importa?
Municípios que insistirem nessa prática cometem ilegalidade e abrem espaço para restituição de valores pagos a maior.
2. Presunção de boa-fé do contribuinte: como funciona?
A tese do STJ:
O contribuinte que declara o valor da transação tem presunção de veracidade, com base no princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). Ou seja, o Fisco não pode simplesmente rejeitar o valor informado sem justificativa técnica.
O que o município precisa fazer para contestar?
- Instaurar processo administrativo: Com direito a contraditório e ampla defesa.
- Apresentar provas técnicas: Por exemplo, laudo de avaliação do imóvel que demonstre divergência entre o valor declarado e o de mercado.
Erro comum dos municípios:
Recusar o valor declarado com base em cadastros internos ou “tabelas de referência” sem análise caso a caso. Essa prática foi expressamente proibida pelo STJ.
3. “Valores de Referência” são ilegais: entenda o Artigo 148 do CTN
A polêmica:
Muitas prefeituras mantêm cadastros com “valores mínimos” ou “médias de mercado” para calcular o ITBI. Se o contribuinte declarava um valor abaixo desses parâmetros, o Fisco automaticamente rejeitava a declaração e cobrava o tributo sobre a base arbitrada.
O que diz o STJ?
Essa prática viola o artigo 148 do CTN, que exige processo administrativo formal para revisão da base de cálculo. Sem esse processo, o lançamento tributário é nulo.
4. Como comprovar o valor de mercado do imóvel?
Para evitar disputas, documente a transação com:
- Laudo de avaliação de mercado: Elaborado por engenheiro ou corretor independente.
- Comparativo de preços: Dados de plataformas como Zap Imóveis ou Viva Real.
- Contrato registrado em cartório: O valor declarado na escritura é um indício forte de veracidade.
5. Perguntas Frequentes (FAQ)
Q: Minha empresa pagou ITBI sobre valor questionável nos últimos 5 anos. É possível recuperar esse valor?
R: Sim! O direito à restituição prescreve em 5 anos (art. 168 do CTN). Consulte um advogado tributário para avaliar seu caso.
Q: O município abriu processo administrativo para revisar meu ITBI. O que fazer?
R: Apresente documentos que comprovem o valor declarado (contrato, laudos, notas fiscais de reformas) e exija a participação de um perito independente.
Q: Posso questionar o valor venal do IPTU com base nessa decisão?
R: Não. A regra do STJ aplica-se apenas ao ITBI. Para revisar o IPTU, é necessário processo específico.
Compliance Tributário como vantagem competitiva
A decisão do STJ reforça que a relação entre contribuinte e Fisco deve ser pautada por transparência e legalidade. Para empresas, isso significa:
- Redução de custos: Evite pagar tributos indevidos com assessoria técnica prévia.
- Segurança jurídica: Documente operações e exija o cumprimento do devido processo legal.
- Oportunidade: Revisar autuações anteriores pode gerar recuperação de créditos tributários significativos.
Dica final: Inclua a análise do ITBI em seu planejamento tributário estratégico. Um erro no cálculo desse imposto pode impactar não apenas o caixa, mas também a viabilidade de negócios imobiliários.
