ITBI na Integralização de Imóveis: decisões recentes e seus Impactos Jurídicos

Você sabia que a integralização de imóveis em holdings familiares pode ser isenta de ITBI em certas condições?

Esse tema tem gerado discussões nos tribunais, especialmente porque envolve o planejamento patrimonial e sucessório, com impacto direto na carga tributária das famílias empresárias.

Neste artigo, vamos analisar em detalhes duas decisões recentes — uma em São Paulo e outra em Mato Grosso — e como elas afetam a aplicação da imunidade condicionada do ITBI.

O que é o ITBI e a imunidade na integralização de imóveis

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal que incide sobre transferências onerosas.

No entanto, a Constituição Federal (art. 156, §2º, I) prevê a imunidade tributária quando imóveis são usados para integralizar capital social de empresas.
Essa imunidade, porém, é condicionada:

Se a empresa exerce atividade preponderante imobiliária (compra, venda ou locação de imóveis), o ITBI pode ser exigido.

O STF, no Tema 796, limitou a imunidade apenas ao valor efetivamente destinado ao capital social, autorizando a tributação do valor excedente que tenha sido alocado em reserva de capital.

É nesse cenário que se inserem os casos julgados pelo TJSP e pelo TJMT.

Casos recentes: fundamentos técnicos das decisões

1. Decisão do TJSP

O Tribunal de Justiça de São Paulo (processo nº 1002989-91.2024.8.26.0075) reafirmou a aplicação do art. 37, §2º, do CTN, que determina:

Para empresas com menos de dois anos, ou que iniciem suas atividades após a aquisição do imóvel, a aferição da atividade preponderante só pode ser feita após o transcurso de três exercícios sociais.

Isso significa que o município não pode presumir, de forma antecipada, que a empresa terá atividade imobiliária.

No caso concreto:

• A empresa foi criada em 2023 com fins de gestão patrimonial.
• O município tentou cobrar ITBI sob o argumento de atividade imobiliária.
• O TJSP concluiu que a imunidade deve ser reconhecida até que se prove o contrário após o triênio legal.

Aspecto técnico relevante:

• O ônus da prova da preponderância da atividade é do município.
• Até o fim do período de três anos, a integralização goza de imunidade, trazendo segurança para a constituição de holdings familiares.

2. Decisão do TJMT

Já em Mato Grosso, a 2ª Câmara de Direito Público analisou um caso (processo nº 0050811-33.2015.8.11.0041) em que sócios transferiram seis imóveis para integralizar capital social de uma holding.

O ponto central foi a distinção em relação ao Tema 796 do STF.

No caso concreto:

• O município de Cuiabá arbitrou o ITBI sobre o valor de mercado dos imóveis (R$ 3,6 milhões).
• A integralização, porém, foi feita pelo valor histórico (R$ 1,8 milhão).
• Como não houve formação de reserva de capital, não se aplicava a tese do STF (que permite tributar valores excedentes).

Decisão técnica do TJMT:

• Reconheceu a imunidade integral, pois o valor integralizado foi lançado diretamente como capital social.
• Destacou a ausência de processo administrativo regular, violando os princípios do contraditório e ampla defesa (STJ – Tema 1113).
• Ressaltou que a imunidade não depende da forma de avaliação do imóvel (histórico ou de mercado), desde que não haja reserva de capital.

Aspecto técnico relevante:

• O TJMT se afastou da interpretação restritiva do STF e criou precedente relevante ao privilegiar a segurança jurídica dos contribuintes.
• É uma das primeiras decisões de segunda instância no estado a reconhecer a imunidade em favor dos planejamentos familiares.

Como aplicar na prática

Com base nessas decisões, empresários podem adotar algumas estratégias seguras:

1. Seguir o triênio legal (SP)

• Constituir holdings familiares com objeto social de gestão patrimonial.
• Combater decisão do município que presuma atividade imobiliária antes de 3 anos.

2. Definir corretamente a base de integralização (MT)

• Avaliar entre valor histórico ou de mercado, considerando impactos no ITBI e no IR.
• Se usado o valor histórico (aconselhável), evitar a formação de reserva de capital quando da integralização (desaconselhável).

3. Garantir conformidade formal e material

• Contratos sociais claros e alinhados com o planejamento.
• Documentação contábil que comprove a destinação do imóvel ao capital social.

4. Buscar respaldo jurídico

• Decisões recentes mostram que ainda há divergência entre tribunais.
• Ter parecer jurídico e acompanhamento especializado aumenta a segurança em caso de questionamento municipal.

Conclusão

As decisões do TJSP e do TJMT reforçam que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis é condicionada, mas aplicável em cenários bem estruturados.

Enquanto São Paulo consolidou a importância do triênio para apuração de atividade preponderante, Mato Grosso trouxe um precedente relevante ao reconhecer a imunidade mesmo com integralização por valor histórico, desde que sem reserva de capital.

Esses casos mostram que planejamentos patrimoniais e sucessórios precisam ser construídos com base em sólida análise jurídica e contábil, garantindo não apenas a economia tributária, mas principalmente a segurança jurídica das famílias empresárias.

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