Locação de imóveis na reforma tributária: o que o empresário do setor precisa decidir agora

O mercado de locação entra em nova fase com o IBS e a CBS. Pela primeira vez no direito brasileiro, alugar um imóvel passa a ser operação sujeita a tributo sobre o consumo, o que altera a rotina de proprietários, investidores, holdings patrimoniais e imobiliárias. O artigo a seguir organiza o que muda e onde estão as decisões de maior peso para quem vive do aluguel.

Quem passa a ser contribuinte

A pessoa física só entra no regime regular do IBS e da CBS quando cumpre, ao mesmo tempo, dois requisitos do art. 251 da LC nº 214/2025: receita anual de locação acima de R$ 240 mil e exploração de mais de três imóveis distintos, apurados no ano anterior. Na prática, isso alcança o proprietário que recebe mais de R$ 20 mil por mês e mantém quatro ou mais imóveis alugados.

Existe um segundo gatilho. Ainda que os limites do ano anterior não sejam atingidos, a pessoa física é enquadrada no próprio ano-calendário se a receita de locação superar em 20% o teto, o que corresponde a algo acima de R$ 288 mil. Convém observar que o alcance dessa regra, quando há menos de três imóveis, ainda comporta duas leituras na doutrina, o que recomenda cautela no planejamento.

Para a pessoa jurídica não há piso. Empresas e holdings que exploram locação são contribuintes independentemente do número de imóveis ou do faturamento. Esse é o primeiro divisor de águas para quem estrutura a carteira.

Além da redução de 70%, o imóvel residencial conta com um abatimento próprio. O art. 260 da LC nº 214/2025, na redação dada pela LC nº 227/2026, permite deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, limitado ao valor da própria base.

Um aluguel residencial de R$ 1.500 passa a ser tributado sobre R$ 900, o que, à alíquota efetiva próxima de 8%, resulta em imposto ao redor de R$ 72. Já um aluguel de R$ 550 fica com base zero, sem IBS e CBS a recolher. Vale o registro de que o redutor só produz efeito para quem é contribuinte do regime regular; fora dele, não há imposto a calcular nem redutor a aplicar.

A locação por temporada segue outra lógica

Os benefícios da locação tradicional não se transferem integralmente à curta duração. O art. 253 da LC nº 214/2025 equipara a locação residencial de até 90 dias, feita por contribuinte do regime regular, aos serviços de hotelaria.

Nesse regime, a redução é de 40%, e não de 70%, o que eleva a carga em relação ao aluguel residencial de longo prazo, com percentual combinado na faixa de 16% a 17%. O redutor de R$ 600 por imóvel continua aplicável, abatido da base mensal. A distinção entre locação e hospedagem, prevista na Lei do Turismo, ganha relevância porque a agregação de serviços desloca a operação para o campo tributável.

Benfeitorias do inquilino: onde está a oportunidade

Aqui reside o ponto estratégico. O art. 364, § 2º, do Regulamento da CBS, ao regulamentar o art. 255 da LC nº 214/2025, veda deduzir da base de cálculo o valor de benfeitorias e de qualquer outra contraprestação custeada pelo locatário. O abatimento de reforma no aluguel, portanto, não reduz o imposto: a base permanece cheia.

Diante disso, abre-se uma alternativa de planejamento. Em vez de o inquilino contratar a obra e descontar do aluguel, ele repassa o valor ao locador, que contrata a benfeitoria em seu próprio nome e CNPJ. Sendo contribuinte do regime regular, o locador credita-se do IBS e da CBS na aquisição de materiais e serviços e debita apenas a alíquota reduzida da locação sobre o valor recebido.

O ganho vem do diferencial de alíquotas. Materiais adquiridos de forma isolada, e serviços que não se enquadrem como construção civil, sofrem alíquota cheia, gerando crédito integral na entrada; a saída, pela locação, é tributada a cerca de 8%. Dois limites merecem atenção: o serviço de instalação pode ou não ser classificado como construção civil, o que aciona a trava de crédito do art. 255, § 5º, quando o tomador não recupera imposto, e o material comprado isoladamente não integra esse conceito.

O art. 364, § 3º, por sua vez, autoriza excluir da base, quando suportados pelo locatário, os tributos e emolumentos sobre o imóvel, as despesas de condomínio e o foro anual e a taxa de ocupação, desde que haja prova do pagamento (§ 4º). Despesas de titularidade saem da base; benfeitorias permanecem.

O aluguel vai aumentar?

Não há resposta única. O repasse do custo ao inquilino dependerá das cláusulas contratuais vigentes, do poder de negociação entre as partes, do perfil do imóvel e da concorrência no mercado local. Ainda que a carga efetiva fique perto de 8%, mais IRPJ e CSLL, mercados competitivos tendem a limitar o repasse, enquanto contratos em renegociação abrem espaço para ajuste.

Pessoa física ou holding: a decisão de estrutura

A diferença de carga entre pessoa física e pessoa jurídica costuma ser o ponto de maior atenção do investidor. As simulações reunidas, em carteira com receita anual próxima de R$ 450 mil, apontam carga total ao redor de 35,9% na pessoa física e 16,1% na pessoa jurídica, diferença que decorre das regras do Imposto de Renda, que coexistem com o IBS e a CBS. Trata-se de dado de reportagem, não de texto legal, e cada caso exige análise própria.

A literatura especializada reforça essa leitura e destaca que os anos de 2027 e 2028 representam uma janela em que a carga sobre a locação por pessoa jurídica no Lucro Presumido tende a ficar abaixo da vigente, em razão da substituição do PIS/Cofins pela CBS combinada à redução de alíquota. É o momento de comparar regimes com números da própria carteira.

As novas obrigações operacionais

O ingresso no regime traz deveres que vão além do recolhimento:

• Emissão de documentos fiscais;
• Cadastro específico para cumprimento das obrigações tributárias;
• Controles para apuração do IBS e da CBS;
• Guarda documental adequada;
• Adequação dos sistemas de faturamento e ERP.

Quem hoje opera apenas com o Imposto de Renda terá de montar uma rotina fiscal nova.

O que fazer agora

A recomendação para o empresário do setor é iniciar quatro frentes:

• Revisão dos contratos de locação, com atenção às cláusulas de repasse e às benfeitorias;
• Análise do impacto financeiro da nova carga sobre a carteira;
• Comparação entre pessoa física e holding patrimonial, à luz da janela de 2027 e 2028;
• Adequação dos processos de faturamento e documentação fiscal, com vistas à transição que se completa em 2033.

A reforma redesenha as regras da locação depois de décadas de estabilidade. A legislação criou mecanismos para conter o impacto, mas o proprietário passará a operar em ambiente mais estruturado, com deveres fiscais e operacionais inéditos. Quem se antecipar reduz risco, evita contingência e decide o destino do patrimônio com mais segurança.