Não incidência de ITBI na integralização de capital social com imóveis: entenda como a Constituição protege o patrimônio empresarial

É cada vez mais comum que empresários, investidores e famílias utilizem imóveis para formar ou aumentar o capital social de empresas, especialmente em operações de reorganização patrimonial e constituição de holdings.

Nesses casos, um imóvel deixa de pertencer à pessoa física e passa a integrar o patrimônio da pessoa jurídica como forma de integralização do capital social.

O problema surge quando muitos Municípios exigem o pagamento do ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, nessas operações, frequentemente calculando o tributo sobre valores arbitrados pela própria administração municipal, muitas vezes superiores ao valor atribuído ao imóvel pelos sócios na operação societária.

Essa prática tem sido objeto de intensa discussão nos tribunais superiores, que vêm consolidando importantes entendimentos favoráveis aos contribuintes e reforçando a proteção constitucional conferida à integralização de capital social com imóveis.

A discussão central está em saber se o Município pode cobrar ITBI quando o imóvel é transferido para a pessoa jurídica como forma de integralização do capital social.

 

O que diz a Constituição Federal?

A Constituição Federal prevê expressamente uma hipótese de não incidência de ITBI:

“O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.”

Trata-se da regra prevista no art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal.

Isso significa que, quando uma pessoa transfere um imóvel para uma empresa como forma de integralizar o capital social, a Constituição determina que o Município não pode cobrar ITBI sobre essa operação.

O objetivo dessa proteção é estimular a atividade econômica e evitar que a constituição e capitalização de empresas sejam oneradas por tributação excessiva.

 

O equívoco que tem levado à cobrança indevida do ITBI

Apesar da clareza do texto constitucional, diversos Municípios passaram a desenvolver interpretações restritivas para exigir o imposto.

O cenário mais comum ocorre quando o imóvel é registrado na contabilidade da empresa por seu valor histórico ou pelo valor atribuído pelos sócios no ato societário, enquanto o Município entende que o bem possui valor de mercado superior.

A partir dessa diferença, algumas prefeituras sustentam que a imunidade alcançaria apenas o valor do capital social efetivamente integralizado, cobrando ITBI sobre uma suposta parcela excedente calculada com base em valores de referência municipais.

Foi justamente essa controvérsia que levou ao julgamento de importantes precedentes do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça.

 

O que decidiu o STF no Tema 796?

O Tema 796 da Repercussão Geral, RE 796.376/SC, é hoje o principal precedente sobre a matéria.

Na ocasião, o STF fixou a seguinte tese:

“A imunidade em relação ao ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.”

À primeira vista, muitos Municípios passaram a interpretar essa decisão como autorização para cobrar ITBI sempre que o valor venal do imóvel fosse superior ao valor declarado pelos sócios.

Contudo, essa interpretação vem sendo cada vez mais questionada.

Isso porque o caso analisado pelo STF envolvia uma situação específica em que parte do valor transferido não foi destinada à integralização do capital social, mas sim a outras contas patrimoniais da empresa.

Em outras palavras, o STF analisou um “excedente societário real”, existente dentro da própria estrutura contábil da operação.

O que o precedente não autorizou foi a criação artificial de um excedente pelo Município mediante reavaliação unilateral do imóvel.

Assim, quando todo o imóvel é efetivamente destinado à integralização do capital social, cresce o entendimento de que não existe qualquer parcela excedente tributável.

 

O que o STJ decidiu no Tema 1.113?

O Tema 1.113 do STJ trouxe um importante reforço à posição dos contribuintes ao definir como deve ser apurada a base de cálculo do ITBI.

O Tribunal estabeleceu três teses fundamentais, que podem ser traduzidas da seguinte forma:

1. a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado;

2. o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade;

3. o Município não pode arbitrar previamente um “valor de referência” para cobrar o imposto.

Além disso, o STJ afirmou que eventual discordância do Fisco exige a instauração de procedimento administrativo próprio, observando contraditório e ampla defesa.

Embora o Tema 1.113 tenha sido julgado em contexto diverso, envolvendo operações imobiliárias comuns, seus fundamentos possuem enorme relevância para as integralizações de capital.

Isso porque o precedente reconhece que o valor declarado pelo contribuinte não pode simplesmente ser substituído por um valor tabelado ou arbitrado pela prefeitura.

O valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade e não pode ser automaticamente substituído por valor de referência definido unilateralmente pelo Município.

 

O valor histórico do imóvel pode ser utilizado?

Na prática societária, é absolutamente comum que imóveis sejam integralizados pelo valor histórico constante da declaração de imposto de renda, pelo valor contábil ou pelo valor livremente atribuído pelos sócios, conforme permitido pela legislação societária.

Sob a ótica do Direito Empresarial, a integralização de capital é um ato negocial e patrimonial interno da sociedade, e não uma venda de imóvel.

Por essa razão, o Município não teria competência para substituir arbitrariamente o valor legitimamente eleito pelos sócios, criando-se uma base tributável aleatória.

Essa interpretação encontra forte apoio na conjugação entre:

• art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal;
• art. 38 do CTN;
• Tema 796 do STF;
• Tema 1.113 do STJ.

Ao se reconhecer que o valor declarado goza de presunção de legitimidade e que não pode haver arbitramento unilateral pelo Fisco, enfraquece-se significativamente a tese municipal de criação de um “excedente fictício” baseado apenas em avaliações administrativas.

 

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O que está sendo discutido no Tema 1.348 do STF?

O Tema 1.348 é o mais recente capítulo dessa discussão.

O STF reconheceu repercussão geral para definir se a imunidade do ITBI na integralização de capital também alcança empresas cuja atividade preponderante seja compra, venda ou locação de imóveis.

A relevância do julgamento é enorme, especialmente para holdings patrimoniais e empresas de administração de imóveis.

Embora o mérito ainda não tenha sido definitivamente encerrado, a própria afetação do tema demonstra que o STF reconheceu a necessidade de uniformizar a interpretação da imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição.

A tendência é que o julgamento traga maior segurança jurídica para operações de reorganização patrimonial e planejamento societário.

 

A melhor interpretação da Constituição

A interpretação que mais se harmoniza com a Constituição Federal seria a seguinte:

• a integralização de capital social constitui hipótese de imunidade constitucional do ITBI;
• o Tema 796 somente autoriza tributação quando existir efetivo excedente societário destinado a contas distintas do capital social;
• o Município não pode criar artificialmente esse excedente por meio de valores de referência ou avaliações unilaterais;
• o valor atribuído ao imóvel pelos sócios deve ser respeitado, especialmente diante da presunção reconhecida pelo Tema 1.113 do STJ;
• eventual divergência do Fisco depende de procedimento administrativo específico e fundamentado.

Essa interpretação preserva a segurança jurídica, respeita a autonomia da atividade empresarial e concretiza a finalidade econômica da imunidade constitucional.

A cobrança de ITBI sobre integralização de capital social com imóveis deve ser analisada com cautela, especialmente quando baseada em valores arbitrados unilateralmente pelo Município.

 

ITBI na integralização de capital social com imóveis: conclusão

A discussão sobre a incidência de ITBI na integralização de imóveis ao capital social está longe de ser uma mera questão técnica.

Trata-se de tema que pode representar economia tributária expressiva para empresários, investidores e famílias que buscam organizar adequadamente seu patrimônio.

Os precedentes do STF e do STJ vêm demonstrando crescente preocupação com práticas municipais que ampliam indevidamente a incidência do imposto, especialmente quando baseadas em valores arbitrados unilateralmente pelo Fisco.

Nesse contexto, contribuintes que enfrentam exigências de ITBI sobre integralizações de capital social devem avaliar cuidadosamente a legalidade da cobrança.

Em muitos casos, a via judicial tem se mostrado um instrumento legítimo e eficaz para assegurar a aplicação da imunidade constitucional e impedir exigências tributárias incompatíveis com o texto da Constituição e com a jurisprudência dos tribunais superiores.

 

Como o CVA pode apoiar?

O CVA auxilia empresários, investidores, famílias e empresas na análise de estruturas societárias, reorganizações patrimoniais e operações envolvendo integralização de capital social com imóveis.

A atuação envolve avaliação jurídica da cobrança, análise da documentação societária, estudo dos precedentes aplicáveis e definição da melhor estratégia para proteger o patrimônio empresarial com segurança.

Se houve cobrança de ITBI em operação de integralização de capital social com imóveis, é importante avaliar se a exigência municipal está alinhada à Constituição e ao entendimento dos tribunais superiores.