Imóveis de uso na holding: como fica após a Reforma Tributária
Você já ouviu que “você vai ter que pagar aluguel sobre seu próprio imóvel”? A frase viralizou, e embora seja uma simplificação, ela reflete uma nova realidade jurídica prevista na Lei Complementar nº 214/2023: a possibilidade de cobrança de tributos sobre o uso gratuito de bens por sócios ou familiares, mesmo sem receita envolvida.
Se sua família utiliza imóveis registrados em nome de uma holding, especialmente para moradia ou atividades profissionais, é hora de revisar essa estrutura. A nova legislação pode trazer impactos fiscais relevantes para pessoas jurídicas e físicas.
Neste artigo, explicamos por que a LC 214/2023 mudou o jogo e quais cuidados devem ser tomados para evitar autuações.
A nova sistemática: fornecimento gratuito agora pode gerar tributo
A LC 214/2023, que institui o IBS e a CBS, prevê em seu artigo 5º que haverá incidência de tributos sobre operações gratuitas ou realizadas por valor abaixo do mercado, inclusive entre partes relacionadas.
Isso inclui situações em que um bem ou serviço é fornecido sem contraprestação — ou com remuneração simbólica — entre sócios, familiares ou empresas de um mesmo grupo. A regra visa coibir simulações para evitar carga tributária, e trata o uso gratuito como operação tributável, mesmo que não haja emissão de nota fiscal ou recebimento de valor.
Segundo o texto legal, essa tributação ocorre ainda que a operação não gere receita. O simples uso ou disponibilização do bem configura o fato gerador.
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Exemplos práticos para entender o risco
Veja alguns exemplos típicos de imóveis de uso na holding que agora podem ser atingidas pela nova regra:
🏡 Holding familiar é dona da casa onde mora o patriarca. Não há contrato de aluguel e não há cobrança formal — é uma cessão gratuita.
🏥 Consultório médico está em nome da holding, mas é usado pela filha do sócio, sem qualquer formalização ou pagamento.
🏢 Sala comercial da holding é utilizada por empresa do genro do sócio, também sem contrato ou valor pago pelo uso.
Em todos esses casos, a holding poderá ser obrigada a recolher IBS e CBS, mesmo sem auferir receita com o bem. E, conforme a LC 214, a base de cálculo será o valor de mercado da operação.
Risco de tributação também na pessoa física
A consequência pode ir além da pessoa jurídica. O uso gratuito do imóvel pode gerar IRPF para quem usa o bem, conforme previsão do RIR/2018, art. 41, §1º.
Esse artigo estabelece que quem usa gratuitamente um imóvel de terceiro (inclusive da holding) deve tributar, na declaração de IR, uma renda presumida equivalente a 10% do valor do imóvel.
Exemplo prático:
- Imóvel vale R$ 1.000.000
- Usuário deverá declarar R$ 100.000 como rendimento anual
- IR incidirá mesmo que não tenha recebido esse valor em dinheiro
Com o fortalecimento do Banco Nacional de Imóveis previsto na LC 214, que agora é chamado de Cadastro Brasileiro de Imóveis (CIB) a Receita Federal poderá cruzar os dados da holding com os da declaração de IR dos sócios e identificar situações de uso gratuito — o que eleva o risco de autuações fiscais simultâneas na PJ e na PF.
A estrutura sem formalização virou risco concreto, motivo pelo qual é imprescindível revisitar sua estrutura patrimonial com apoio jurídico e contábil, especialmente se houver múltiplos imóveis em nome da holding.
Conclusão
O uso informal de imóveis de uso na holding, pertencentes a holdings familiares — prática comum no planejamento sucessório — passa a ser visto pela Receita como fato gerador de tributos. Não apenas para a pessoa jurídica, mas também para os sócios, filhos e familiares beneficiados.
Com a LC 214/2023, manter imóveis em nome da holding sem contrato e sem remuneração pode acarretar dupla tributação: IBS/CBS na PJ e IRPF na PF.
O cenário é preocupante, mas há caminhos para ajustar e mitigar esses efeitos. O primeiro passo é revisar contratos e avaliar, com especialistas, se o uso atual está protegido frente às novas regras fiscais.
